Konsumentverket utfärdar enligt sin instruktion (1995:868) dessa riktlinjer. De ansluter till bestämmelserna i marknadsföringslagen (1995:450) och fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Riktlinjerna innehåller krav som Konsumentverket finner väsentliga från konsumentsynpunkt. De har utarbetats efter överläggningar med företrädare för berörda branschorganisationer.

Om en fastighetsmäklare eller annan som handlar på mäklarens vägnar vidtar en åtgärd som inte följer riktlinjerna har Konsumentverket möjlighet att ingripa. Normalt sker detta genom att verket kontaktar mäklaren eller den som vidtagit åtgärden. Verket räknar med att överenskommelse i de flesta fall kan uppnås genom en sådan underhandskontakt. I annat fall kan Konsumentombudsmannen (KO) låta domstol pröva åtgärden eller själv utfärda ett s.k. förbuds- eller informationsföreläggande för godkännande av den som vidtagit den aktuella åtgärden.

Om Konsumentverket anser att det finns anledning att varna en mäklare eller återkalla mäklarens registrering kan en anmälan ges in till Fastighetsmäklarnämnden med stöd av 6§ fastighetsmäklarförordningen (1995:1028).

1.0 OMFATTNING
Riktlinjerna gäller för tillhandahållande, utförande och marknadsföring av fastighetsmäklartjänsten i konsumentförhållanden enligt fastighetsmäklarlagen.

2.0 DEFINITIONER
I dessa riktlinjer avses med objekt:egendom och rättigheter som omfattas av fastighetsmäklarlagen. Överlåtare: den som säljer, upplåter eller överlåter ett objekt eller överväger att göra detta. Förvärvare: den som köper eller på annat sätt förvärvar ett objekt eller överväger att göra detta.

3.0 GENERELLA REGLER FÖR MARKNADSFÖRING

3.1 Omfattning
Riktlinjerna omfattar all marknadsföring oavsett medium, t ex direktreklam, annonsering i tidningar och TV-reklam.

3.2 Sändarangivelse
3.2.1 Vid marknadsföring skall, förutom fastighetsmäklarens adress eller telefon, hans namn eller firma anges så att det framgår att avsändaren är mäklare. Anonym marknadsföring får inte förekomma.
Vid marknadsföring av 'good-will-karaktär' är det tillräckligt att mäklarens namn eller firma anges.3.2.2 Hemligt telefonnummer, d v s nummer som abonnent begärt skall skyddas, får inte förekomma.

3.3 Vederhäftighet m.m.
Marknadsföring skall vara vederhäftig och överensstämma med marknadsföringslagens krav på god marknadsföringssed. Reklam får inte innehålla framställning i ord eller bild som är ägnad att vilseleda beträffande det marknadsförda objektets skick, byggnadssätt, yta, byggnadsår, utrustning eller liknande.

3.4 Mervärdeskatt
Ersättning till fastighetsmäklare skall anges inklusive mervärdesskatt.

3.5. Schabloniserad boendekostnadskalkyl
Om fastighetsmäklaren tillhandahåller en schablonmässigt utformad boendekostnadskalkyl skall denna ge en ungefärlig bild av boendekostnaden. Kalkylen skall upprättas i enlighet med vedertagna principer och åtföljas av tydlig information om att den bygger på antagna förutsättningar om bl.a. driftkostnader, finansiering och skatteeffekt.

4.0 FASTIGHETSMÄKLARENS UPPDRAG

4.1 Information som skall lämnas
Innan ett uppdragsavtal ingås skall fastighetsmäklaren informera överlåtaren om följande:
4.1.1 Huruvida ett blivande uppdrag är förenat med ensamrätt eller inte samt vad som gäller för förhållandet mellan parterna sedan ensamrätten upphört.
4.1.2 Vad ensamrätt innebär och särskilt om följden av att överlåtelse sker under uppdragstiden utan mäklarens medverkan.
4.1.3 Hur fastighetsmäklaren kommer att utföra sitt uppdrag, vad som ingår i detta samt hur det praktiskt planeras bli genomfört
4.1.4 Om provision:
- vilken provisionssats som gäller,
- under vilka förutsättningar provision skall utgå,
- hur provisionen beräknas samt
- när provision förfaller till betalning.
4.1.5 Efter vilka grunder ersättningen skall beräknas när det avtalats att den skall utgå i annan form än provision.
4.1.6 Vilken eller vilka mäklare som kommer att ansvara för uppdraget.

4.2 Information som bör lämnas
Innan ett uppdragsavtal ingås bör fastighetsmäklaren informera överlåtaren om följande.
4.2.1 Det ungefärliga belopp i kronor som mäklaren bedömer att uppdraget kan komma att kosta överlåtaren.
4.2.2 Skyldigheten för mäklare att vara registrerad och därmed försäkrad.

5.0 FASTIGHETSMÄKLARENS KONTROLL AV OBJEKTET

5.1 Där det är möjligt skall fastighetsmäklaren i offentliga eller eljest tillgängliga register kontrollera följande uppgifter:
- vem som har rätt att förfoga över objektet,
- vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar objektet.

5.2 Fastighetsmäklaren bör kontrollera sådana villkor för befintliga lån som har särskild betydelse såsom tidpunkten för ränteändring, och - när särskilda skäl finns - villkoren för att lösa lånen.

5.3. När fastighetsmäklaren med hänsyn till omständigheterna har anledning att misstänka fel i uppgift som överlåtaren lämnat om objektet skall mäklaren kontrollera uppgiften eller informera om att den är osäker.

5.4. Vid förmedling av bostadsrätt bör fastighetsmäklaren ta fram uppgifter om den aktuella bostadsrättsföreningen och dess ekonomi. Därvid bör särskilt beaktas sådana omständigheter som är ägnade att påverka föreningens ekonomi samt de avgifter och kostnader som är knutna till bostadsrättslägenheten.

5.5 Fastighetsmäklaren skall uppmana överlåtaren att lämna så noggranna uppgifter som möjligt om objektet, gärna i form av en checklista.

5.6 Fastighetsmäklaren bör för kännedom överlämna upprättad objektsbeskrivning till överlåtaren.

6.0 FASTIGHETSMÄKLARENS UPPLYSNINGS- OCH INFO-RMATIONSSKYLDIGHET GENTEMOT FÖRVÄRVAREN

6.1 Objektsbeskrivning
6.1.1 Fastighetsmäklaren skall tillhandahålla förvärvaren en skriftlig beskrivning av objektet (objektsbeskrivning). Av den skall framgå:
- vem som har rätt att förfoga över objektet,
- vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar objektet.
6.1.2 Objektsbeskrivningen skall dessutom vid förmedling av fastighet, del av fastighet, byggnad på annans mark, tomträtt och bostadsrätt innehålla:
- uppgift om objektets benämning, taxeringsvärde och areal
- uppgift, såvitt gäller byggnad, om ålder, storlek och byggnadssätt.
6.1.3 Beskrivningen skall baseras på vad som framkommit enligt punkt 5.

6.2 Anbud m.m.
När ett objekt skall överlåtas genom anbud, auktion eller liknande förfarande skall tydlig uppgift om detta lämnas.

6.3 Individuellt utformad boendekostnadskalkyl
Fastighetsmäklaren skall innan objektet överlåts tillhandahålla en skriftlig beräkning av förvärvarens boendekostnader. Denna skyldighet gäller ej vid förmedling av objekt som är hyresrätt eller arrenderätt. Boendekostnadskalkylen skall vara inriktad på den presumtive förvärvaren och avsedd att göra denne uppmärksam på om han kan klara det ekonomiska åtagande som förvärvet kan innebära. Mäklaren bör därför se till att kalkylen har tillräckliga säkerhetsmarginaler, och att den är försedd med vederbörliga reservationer.

6.4 Bostadsrätt - Förhandsavtal och upplåtelse
När ett objekt som avses bli bostadsrätt marknadsförs innan förhandsavtal får tecknas, skall mäklaren särskilt informera om att bostadsrättslagen (1991:-614) föreskriver att en kalkyl som visar de beräknade kostnaderna för projektet skall upprättas, att kalkylen jämte intyg skall hållas tillgänglig för förvärvaren innan avtalet ingås och att tillstånd krävs för att få ta emot förskott. När ett objekt som avses bli bostadsrätt marknadsförs innan upplåtelse får ske, skall mäklaren särskilt informera om att enligt bostadsrättslagen ekonomisk plan skall registreras och i förekommande fall tillstånd att företa upplåtelse erhållas innan någon upplåtelse får ske.

6.5. Annan särskild information till förvärvaren
Fastighetsmäklaren skall informera förvärvaren om följande.

6.5.1 Vikten av att förvärvaren själv undersöker eller låter en fackman (besiktningsman) undersöka objektet. Mäklaren skall därvid särskilt informera om undersökningspliktens innebörd och omfattning såvitt gäller fast egendom.

6.5.2 Väsentliga fel eller brister i objektet som en förvärvare inte borde upptäcka och som mäklaren känner till genom:
- egen iakttagelse
- upplysning från överlåtaren eller
- kännedom om att byggnad av den modell eller produktion som förmedlingen avser brukar vara behäftad med visst fel eller brist.

6.5.3 De inskränkningar i rätten att disponera över objektet som mäklaren känner till.

6.5.4 Alla övriga uppgifter om objektet som är av väsentlig betydelse för förvärvaren och som mäklaren känner till.

7.0 OBLIGATORISK INFORMATION TILL ÖVERLÅTAREN OCH FÖRVÄRVAREN
Fastighetsmäklaren skall då anledning finns i förhandlingsskedet informera om de rättsregler som gäller för slutande av avtal mellan överlåtare och förvärvare, särskilt de formkrav som gäller.

Fastighetsmäklaren skall i förekommande fall särskilt informera om innebörden av sådana köpevillkor och lagbestämmelser som kan ha betydelse för överlåtelsens giltighet och fullgörande, såsom förköpsrätt, krav på förvärvstillstånd m.m.

8 INFORMATION TILL ÖVERLÅTAREN VID FÖRFRÅGAN M.M.
Fastighetsmäklaren skall så tidigt som möjligt i förhandlingsskedet - vid förfrågan eller när det annars finns anledning till det - informera överlåtaren om följande.

8.1 Vilka föremål som är tillbehör till fast egendom och som därför omfattas av överlåtelsen om inte annat avtalas. Mäklaren skall, där anledning finns, ta reda på i vad mån tillbehör inte skall ingå i överlåtelsen.

8.2 I vad mån överlåtelsen i visst hänseende kan villkoras samt kravet på att villkor i vissa fall måste vara skriftliga.

8.3 Innebörden av att friskriva sig från ansvar för s.k. dolda fel i fastighet.

8.4 De rättsliga och privatekonomiska följderna av en överlåtelse. Om mäklaren inte anser sig kompetent att bedöma sådana följder skall han hänvisa överlåtaren att vända sig till en sakkunnig.

8.5 Hos vilket försäkringsbolag mäklaren har ansvarsförsäkring.

9.0 INFORMATION TILL FÖRVÄRVAREN VID FÖRFRÅGAN M.M.
Fastighetsmäklaren skall så tidigt som möjligt i förhandlingsskedet - vid förfrågan eller när det annars finns anledning till det - informera förvärvaren om följande.

9.1 Vart förvärvaren kan vända sig för att själv inhämta upplysningar om planbestämmelser och liknande.

9.2 Vilka tillbehör till fast egendom som inte omfattas av förvärvet.

9.3 I vad mån förvärvet i visst hänseende kan villkoras samt kravet på att villkor i vissa fall måste vara skriftliga.

9.4 Innebörden av en friskrivningsklausul.

9.5 De rättsliga och privatekonomiska följderna av ett förvärv. Om fastighetsmäklaren inte anser sig kompetent att bedöma sådana följder skall han hänvisa förvärvaren att vända sig till en sakkunnig.

9.6 Hos vilket försäkringsbolag mäklaren har ansvarsförsäkring.

10 FASTIGHETSMÄKLARENS MEDVERKAN VID KONTRAKTSSKRIVNINGEN M.M.
Fastighetsmäklaren skall, om inget annat avtalats, hjälpa parterna med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen, t ex överlåtelseavtal, köpebrev och likvidavräkningar.

Fastighetsmäklaren bör genom reglering i avtal om förvärv eller på annat lämpligt sätt verka för att överlåtaren till förvärvaren överlämnar de handlingar överlåtaren innehar om objektet och som är av betydelse för förvärvaren i denna hans egenskap.

11 ÖVRIGA FRÅGOR

11.1 Annan verksamhet
Fastighetsmäklaren får inte bedriva handel med objekt och inte heller ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare.

11.2 Överlåtelse av eget och/eller närståendes objekt
Vid marknadsföring av eget och/eller närståendes objekt skall upplysning lämnas om att objektet överlåts från mäklaren eller från honom närstående. I överlåtelseavtalet skall anges att fastighetsmäklaren eller honom närstående är avtalspart.

11.3 Anvisning av spekulanter
Fastighetsmäklaren skall anvisa överlåtaren samtliga de spekulanter som för mäklaren klargjort sitt intresse att förvärva objektet.

När avtal mellan överlåtare och fastighetsmäklare om förmedling upphör utan att överlåtelse skett skall mäklaren på begäran av överlåtaren till denna överlämna en förteckning med spekulanternas namn och adress eller telefonnummer.

11.4 Nytt förmedlingsuppdrag
Fastighetsmäklare skall behandla förvärvare på samma sätt oberoende av om nytt förmedlingsuppdrag/följduppdrag lämnas.

12 IAKTTAGANDE AV RIKTLINJERNA
Ansvaret för att dessa riktlinjer följs åvilar den fastighetsmäklare som vidtar marknadsföringsåtgärd och/eller utför mäklaruppdrag samt anställd hos sådan mäklare eller annan som handlar på mäklarens vägnar.

Dessa riktlinjer träder i kraft den 1 maj 1996.

KOVFS 1996:4

Handbok i fastighetsköpets väsentliga delar. Köparens, säljarens, fastighetsmäklarens och besiktningsmannens roll och ansvar. D-uppsats Luleå tekniska Universitet, Helena Jönsson och Renée Rosell, 2004.